Copropriété · Charges & impayés
Frais de rappel : qui peut facturer quoi, et à qui ?
Un décompte fait apparaître une ligne « frais de rappel du syndic : 30 € ». Est-ce dû ? Tout repose sur une distinction souvent négligée : celui qui a le droit de facturer un frais n'est pas toujours celui à qui vous devez le payer. Démêlons les rôles de l'ACP, du syndic et du copropriétaire.
Le premier rappel est-il vraiment gratuit ?
Depuis septembre 2023, lorsqu'un consommateur doit de l'argent à une entreprise, celle-ci ne peut en principe pas lui facturer le premier rappel de paiement. Vous oubliez de régler une facture de 100 € : ce premier rappel doit rester gratuit. Cette règle, pensée pour protéger le consommateur, connaît toutefois un traitement particulier en copropriété.
L'ACP peut-elle facturer le premier rappel au copropriétaire ?
Oui, à condition que le règlement de copropriété le prévoie. L'ACP (l'association des copropriétaires) n'est pas considérée ici comme une entreprise poursuivant durablement un but économique ; la règle du « premier rappel gratuit » propre aux entreprises ne s'y applique donc pas de la même manière.
Concrètement, si votre règlement indique « en cas de retard, des frais de rappel de 25 € sont dus » et que vous ne payez pas 300 € de charges, l'ACP peut vous réclamer 325 € — et ce dès le premier rappel, puisque ces 25 € figurent noir sur blanc dans le règlement.
Les honoraires du syndic, est-ce la même chose ?
Non — et c'est le cœur du sujet. Supposons que le contrat entre le syndic et l'ACP prévoie « 30 € d'honoraires pour l'envoi d'un rappel ». Le syndic effectue la démarche : il peut facturer ces 30 € à l'ACP, car cette prestation est prévue dans son contrat.
Mais il ne peut pas, pour autant, inscrire automatiquement ces 30 € sur le compte individuel du copropriétaire retardataire. Pourquoi ? Parce que le contrat du syndic est conclu avec l'ACP, et non avec Monsieur Dupont personnellement.
- Syndic → facture 30 € → à l'ACP : oui, c'est prévu au contrat.
- Syndic → facture 30 € → directement au copropriétaire : en principe non, sauf base légale ou statutaire.
Comment distinguer les deux frais, en pratique ?
Prenons un cas. Vous devez 1 000 € de charges et vous ne payez pas. Le règlement prévoit 20 € de frais de rappel ; le contrat du syndic prévoit, lui, 35 € facturés à l'ACP par procédure de rappel. Le syndic envoie le rappel.
- Côté copropriétaire : 1 000 € + 20 € (prévus par le règlement) = 1 020 € dus à l'ACP.
- Côté ACP : le syndic lui facture 35 € pour son travail supplémentaire.
L'ACP ne peut pas nécessairement ajouter ces 35 € au compte du copropriétaire au seul motif que le contrat du syndic les prévoit. C'est précisément la distinction à retenir. La loi ménage d'ailleurs des exceptions : lors de la vente d'un appartement, par exemple, le syndic doit fournir certains documents et informations, et la loi met expressément une partie de ces frais à charge du copropriétaire sortant — voilà une base légale claire.
Quand les 30 € peuvent-ils vraiment être mis à votre charge ?
Les 30 € ne peuvent être mis personnellement à charge du copropriétaire que s'il existe une base qui autorise cette imputation individuelle. Cette base peut notamment être :
- le règlement de copropriété, s'il prévoit clairement que les frais liés au retard ou au recouvrement des charges sont supportés par le copropriétaire défaillant ;
- une disposition légale qui prévoit expressément que certains frais sont à charge du copropriétaire concerné.
En revanche, le simple fait que le contrat du syndic prévoie 30 € pour l'envoi d'un rappel ne suffit pas : ce contrat lie le syndic à l'ACP, pas directement chaque copropriétaire. Si le contrat dit « rappel de paiement : 30 € », le syndic peut facturer ces 30 € à l'ACP. Pour ensuite les porter sur le compte individuel de Monsieur X, il faut justifier cette imputation par une base légale ou statutaire appropriée. Le contrat du syndic, à lui seul, n'y suffit pas.
Autrement dit : « le syndic a le droit de facturer l'ACP » ne signifie pas automatiquement « l'ACP a le droit de vous refacturer cette somme ».
À retenir
Un frais prévu dans le contrat entre le syndic et l'ACP n'est pas automatiquement un frais que l'on peut mettre personnellement à charge d'un copropriétaire. Trois catégories à distinguer :
1. Frais ou sanctions prévus par le règlement de copropriété → l'ACP peut les réclamer au copropriétaire défaillant, dès le premier rappel.
2. Honoraires supplémentaires prévus par le contrat du syndic → le syndic les facture à l'ACP ; ils ne passent pas automatiquement sur le compte du copropriétaire.
3. Frais que la loi met expressément à charge du copropriétaire → ils peuvent lui être imputés personnellement.
Donc, devant une ligne « frais de rappel du syndic : 30 € », la bonne question n'est pas seulement « est-ce prévu dans le contrat du syndic ? », mais « existe-t-il une base qui autorise à me l'imputer personnellement ? ».
Une question sur les frais de votre copropriété ? Parlons-en : contactez HGA Immo.
Copropriété · Charges & impayés
Frais de rappel : qui peut facturer quoi, et à qui ?
Un décompte fait apparaître une ligne « frais de rappel du syndic : 30 € ». Est-ce dû ? Tout repose sur une distinction souvent négligée : celui qui a le droit de facturer un frais n'est pas toujours celui à qui vous devez le payer. Démêlons les rôles de l'ACP, du syndic et du copropriétaire.
Le premier rappel est-il vraiment gratuit ?
Depuis septembre 2023, lorsqu'un consommateur doit de l'argent à une entreprise, celle-ci ne peut en principe pas lui facturer le premier rappel de paiement. Vous oubliez de régler une facture de 100 € : ce premier rappel doit rester gratuit. Cette règle, pensée pour protéger le consommateur, connaît toutefois un traitement particulier en copropriété.
L'ACP peut-elle facturer le premier rappel au copropriétaire ?
Oui, à condition que le règlement de copropriété le prévoie. L'ACP (l'association des copropriétaires) n'est pas considérée ici comme une entreprise poursuivant durablement un but économique ; la règle du « premier rappel gratuit » propre aux entreprises ne s'y applique donc pas de la même manière.
Concrètement, si votre règlement indique « en cas de retard, des frais de rappel de 25 € sont dus » et que vous ne payez pas 300 € de charges, l'ACP peut vous réclamer 325 € — et ce dès le premier rappel, puisque ces 25 € figurent noir sur blanc dans le règlement.
Les honoraires du syndic, est-ce la même chose ?
Non — et c'est le cœur du sujet. Supposons que le contrat entre le syndic et l'ACP prévoie « 30 € d'honoraires pour l'envoi d'un rappel ». Le syndic effectue la démarche : il peut facturer ces 30 € à l'ACP, car cette prestation est prévue dans son contrat.
Mais il ne peut pas, pour autant, inscrire automatiquement ces 30 € sur le compte individuel du copropriétaire retardataire. Pourquoi ? Parce que le contrat du syndic est conclu avec l'ACP, et non avec Monsieur Dupont personnellement.
- Syndic → facture 30 € → à l'ACP : oui, c'est prévu au contrat.
- Syndic → facture 30 € → directement au copropriétaire : en principe non, sauf base légale ou statutaire.
Comment distinguer les deux frais, en pratique ?
Prenons un cas. Vous devez 1 000 € de charges et vous ne payez pas. Le règlement prévoit 20 € de frais de rappel ; le contrat du syndic prévoit, lui, 35 € facturés à l'ACP par procédure de rappel. Le syndic envoie le rappel.
- Côté copropriétaire : 1 000 € + 20 € (prévus par le règlement) = 1 020 € dus à l'ACP.
- Côté ACP : le syndic lui facture 35 € pour son travail supplémentaire.
L'ACP ne peut pas nécessairement ajouter ces 35 € au compte du copropriétaire au seul motif que le contrat du syndic les prévoit. C'est précisément la distinction à retenir. La loi ménage d'ailleurs des exceptions : lors de la vente d'un appartement, par exemple, le syndic doit fournir certains documents et informations, et la loi met expressément une partie de ces frais à charge du copropriétaire sortant — voilà une base légale claire.
Quand les 30 € peuvent-ils vraiment être mis à votre charge ?
Les 30 € ne peuvent être mis personnellement à charge du copropriétaire que s'il existe une base qui autorise cette imputation individuelle. Cette base peut notamment être :
- le règlement de copropriété, s'il prévoit clairement que les frais liés au retard ou au recouvrement des charges sont supportés par le copropriétaire défaillant ;
- une disposition légale qui prévoit expressément que certains frais sont à charge du copropriétaire concerné.
En revanche, le simple fait que le contrat du syndic prévoie 30 € pour l'envoi d'un rappel ne suffit pas : ce contrat lie le syndic à l'ACP, pas directement chaque copropriétaire. Si le contrat dit « rappel de paiement : 30 € », le syndic peut facturer ces 30 € à l'ACP. Pour ensuite les porter sur le compte individuel de Monsieur X, il faut justifier cette imputation par une base légale ou statutaire appropriée. Le contrat du syndic, à lui seul, n'y suffit pas.
Autrement dit : « le syndic a le droit de facturer l'ACP » ne signifie pas automatiquement « l'ACP a le droit de vous refacturer cette somme ».
À retenir
Un frais prévu dans le contrat entre le syndic et l'ACP n'est pas automatiquement un frais que l'on peut mettre personnellement à charge d'un copropriétaire. Trois catégories à distinguer :
1. Frais ou sanctions prévus par le règlement de copropriété → l'ACP peut les réclamer au copropriétaire défaillant, dès le premier rappel.
2. Honoraires supplémentaires prévus par le contrat du syndic → le syndic les facture à l'ACP ; ils ne passent pas automatiquement sur le compte du copropriétaire.
3. Frais que la loi met expressément à charge du copropriétaire → ils peuvent lui être imputés personnellement.
Donc, devant une ligne « frais de rappel du syndic : 30 € », la bonne question n'est pas seulement « est-ce prévu dans le contrat du syndic ? », mais « existe-t-il une base qui autorise à me l'imputer personnellement ? ».
Une question sur les frais de votre copropriété ? Parlons-en : contactez HGA Immo.